北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2014）三中民终字第12091号
当事人信息
上诉人（原审被告、反诉原告）北京国开置业有限公司，住所地北京市朝阳区大郊亭桥东2号院-3。 法定代表人李秀丽，执行董事。 委托代理人杨明，北京市盛法律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）北京木子建健康科技发展有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路5号2号楼103、105号（住宅）。 法定代表人李建，董事长。
审理经过
上诉人北京国开置业有限公司（以下简称国开公司）与被上诉人北京木子建健康科技发展有限公司（以下简称木子建公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告诉求
木子建公司在原审法院诉称：2013年4月10日，经居间我公司与国开公司签订《国开商业出租协议书》一份，约定由我公司承租本市朝阳区×（面积约为750平方米）进行足疗等保健项目经营使用。合同就双方权利义务及租期、租金标准等进行了明确约定。因我公司承租房屋拟进行商业经营，故对租赁标的的产权性质是否符合经营所需条件、国开公司是否可提供办理工商注册登记的相关文件等内容反复进行确认，并明确写入了合同。此后，我公司向国开公司交纳首期租金、履约保证金并对租赁标的进行了大规模装修，自行向工商登记部门申报核名并已通过。但直至2013年7月，国开公司仍未向我公司提供可用于提交工商部门办理营业执照登记注册的租赁标的产权证明，更明确向我公司表示因产权单位原因无法开具。在此情况下，我公司无法正常开业，遂与国开公司协商解决方案并由其赔偿损失，其并无弥补措施反而向我公司发送律师函要求解除合同，在我公司拒绝继续交纳租金之后，国开公司单方收回了租赁标的。现我诉至法院，要求依法解除双方签订的房屋出租协议书，国开公司返还已实际交纳房屋租金175 000元及履约保证金100 000元，另需国开置业赔偿装饰装修及可移动设备设施损失1 882 625.84元、雇员工资90 000元、绿植租摆费1500元、消防维护费3000元、预付网络电话费2000元及水电卫生费3500元。
一审被告答辩
国开公司辩称并反诉称：首先，木子建公司主张的我公司“未履行协助办理经营场所证明义务导致合同目的无法实现”的主张不能成立。依据双方签订的《国开置业出租协议书》约定，木子建公司经营所需营业执照及其他必备文件应由其自行办理，如因无法及时办理导致的停业损失等由其自行承担并仍需按约定支付租金。该协议书涉及的房屋产权性质以及由此产生的可能带来的办理产权时的障碍作出了明确约定，同时特别强调我公司提供的协助不构成合同义务。即便如此我方尽最大可能向木子建公司提供了帮助。故我方不存在任何违约行为，不同意国开公司提出的各项诉讼请求。其次，木子建公司逾期支付租金，达到了双方协议约定的解除权成立条件，故我方有权主张解除合同并收回房屋，对方需自行承担被没收保证金等不利后果。第三，因木子建公司存在的违约行为，我方在本案中提出反诉，要求确认双方房屋出租协议书于2013年8月19日解除，木子建公司向我公司支付欠付租金76 231.8元及房屋占用费24 931.4元，另需赔偿我公司中介费40 000元。 针对反诉，木子建公司辩称：国开公司的反诉请求不能成立，租赁合同签订后，其未如约向我提供合法的产权证明，致使我无法办理工商注册登记并正常经营。国开公司根本性违约在先，不应享有法定解除权，无权主张赔偿。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2013年4月10日，木子建公司与国开公司签订《国开商业出租协议书》（以下称涉案合同）一份，约定由木子建公司自国开公司处承租位于本市朝阳区×面积约750平方米的房屋用于商业经营。涉案合同另约定租赁期限自2013年4月10日至2019年11月9日，自2013年6月10日开始计租，首年度租金为700000元，此后每三年按照5%比例递增；租金每半年支付，下期租金于本期租金届满最后十五日前支付；履约保证金100 000元于涉案合同签订之日支付等内容。针对工商登记注册手续，涉案合同明确约定：“除双方另有约定，乙方（指木子建公司）的营业执照以及政府规定乙方开展业务经营所需的全部批准文件，均由乙方自行办理申领。如乙方无法及时办理营业执照及/或批准文件造成的停业等损失由乙方自行承担，无法正常营业期间的租金及其他应付费用，乙方仍需按期向甲方支付”，“本合同涉及之承租房屋为农村集体房屋，为乡产权房。甲方（指国开公司）唯能提供乡政府提供的产权证明，乙方（指木子建公司）应确认上述有关情况符合乙方签署租赁合同时的意愿。因此，在乙方根据自身需要办理工商登记，装修报批、或其他审批文件时，甲方可根据签订本合同时的房屋建设现状及产权手续的现状向乙方提供协助，但无论甲方的协助是否符合乙方或有关部门要求，甲方的协助并不作为甲方的合同义务”。涉案合同签订后，木子建公司向国开公司交纳了首期租金及履约保证金，并针对租赁标的进行装饰装修添置设备设施。经询，木子建公司表示2013年5月开始与国开公司协商因办理工商登记手续需由后者提供产权证明事宜，但至一审辩论终结国开置业仍未能实际提供；国开公司则表示确有双方协商要求产权方出具产权证明且产权方因政策原因停开产权证明事宜的情况，己方已尽可能提供协助但此种协助不构成合同义务。庭审中，国开公司提供北京市朝阳区南磨房乡人民政府分别于2009年11月30日、2013年1月1日出具的《房产使用权证明》及《房屋产权证明》，拟证明己方在非合同义务前提下已尽力提供帮助配合木子建公司办理工商注册登记事宜。国开公司则对上述材料的证明力不予认可。2013年8月19日，双方互发律师函，内容分别为要求对方提供适当的产权证明用于办理工商登记注册及函告对方解除合同并需承担的相应后果。2013年9月12日，国开公司收回租赁标的实际控制至今，期间装饰装修及设备设施与木子建公司离场时无异。诉讼中，经木子建公司申请并报经北京市高级人民法院随机确定，法院依法委托北京建基业工程管理有限公司对租赁标的装饰装修现值进行了评估。该机构于2014年2月19日出具JJY-（司鉴）-2014-003号《工程造价鉴定意见书》，认定现值合计1 562 625.84元（含设计费）。由此，木子建公司交纳评估费39 000元。国开公司对此评估结论的真实性无异议，但认为评估结论的计价方法不合理，故对评估结论不予认可。另，庭审中木子建公司及国开公司均提供收据、支出凭单等拟分别作为相关诉讼请求及反诉请求的主张依据。 原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订涉案合同为双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。本案中，双方争议焦点在于提供可用于工商登记注册的产权证明是否为国开公司的合同义务及其是否确已合理履行。根据涉案合同约定及木子建公司承租租赁标的的经营目的，进行合法经营应为租赁合同关系成立的根本目的，故取得工商登记注册是为必要。木子建公司作为承租人及实际使用人，无法单独获得租赁标的的产权证明，故该产权证明应由国开公司或双方共同向产权人申报并由产权人提供。涉案合同针对于此的约定存在排除应负义务之嫌，故对于国开公司所持“协助并非合同义务”的抗辩法院不予采信。诉讼中，国开公司提供的产权证明材料均载明其享有出租权利并享有相关合同权益之内容，并非用于办理工商注册登记之有效文件，国开公司未在合理期间内履行提供必要协助之合同义务为实，应承担违约的相应责任。据此，木子建公司要求解除合同并由国开公司合理赔偿损失的诉讼请求应获支持，与此冲突之部分反诉请求则应被依法驳回。本诉各项诉讼请求法院认定如下：木子建公司发送律师函载明内容仍为要求国开公司协助提供产权证明，应自其明确解除合同的意思表示到达对方之日起予以认定合同解除的时间。本案中，以起诉状副本送达国开公司时（2013年9月13日）为准认定合同解除为宜。国开公司违反合同约定，履约保证金应予全部退还。涉案合同签订后至国开公司收回租赁标的（因早于确认合同解除之时）期间的租赁费用应由木子建公司承担，返还之要求缺乏法律依据，法院不予支持，不足部分应由木子建公司补足。另，装饰装修及设备设施损失一节，后者属可移动设施应由木子建公司清点后搬离，具体物品以法院主持双方勘查时为准。装饰装修现值已有评估结论佐证，国开公司对此的质疑并无证据佐证，故法院不予采信，应由其按照评估结论向木子建公司进行赔偿，鉴定费亦应由其承担。消防维护、水、电及卫生费用均为装饰装修期间发生，应计入装修成本内，因此已支持装饰装修现值故对此不再单独支持。雇员工资及绿植租摆费用一节，虽属经营成本，但因实际未予经营，故此节涉及费用应属尚未发生之项目排除于实际损失之外，故法院对此节不予支持。原审法院法据此判决如下：一、确认北京木子建健康科技发展有限公司与北京国开置业有限公司于二○一三年四月十日签订的《国开商业出租协议书》于二○一三年九月十三日解除；二、北京木子建健康科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付北京国开置业有限公司房屋租金五千八百三十三元；三、北京国开置业有限公司于本判决生效后十日内退还北京木子建健康科技发展有限公司履约保证金十万元；四、北京国开置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京木子建健康科技发展有限公司装饰装修损失一百五十六万二千六百二十五元八角四分；五、北京木子建健康科技发展有限公司于本判决生效后十日内自行移除可移动设备设施（以后附清单为准且拆除、搬离不得破坏房屋及装饰装修现状）；六、驳回北京木子建健康科技发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京国开置业有限公司的其他反诉请求。
上诉人诉求
判决后，国开公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：1.产权证明可以由木子建公司单独提交到乡政府产权规划科。合同已经约定国开公司的协助不是合同义务，不能依据诚实信用原则增加国开公司的合同负担。2.《企业住所（经营场所）证明》未办理是由于政府规划调整，暂停办理，属不可抗力，国开公司依法免除责任。3.国开公司收回房屋原因是木子建公司不交房租。导致合同解除的最终原因是木子建公司明知自身存在违法装修情形，需要整改和拆除，所以拒绝办证。4.木子建公司在装修期间有违法搭建的建筑，私自改动房屋的消防设施，造成整栋大楼的消防安全隐患，存在被消防部门处罚的风险，需要拆除整改，相关费用应当由木子建公司承担。
本院查明
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，国开公司提交拆除违章通知书与北京市朝阳区公安消防支队责令限期改正通知书，证明木子建公司的装修存在违规之处，整改费用应当由木子建公司承担，木子建公司对上述证据真实性不予认可。 本院另查明：双方合同附件一约定，第一期付款，先付款前三个月，免租期满后付后三个月（2013年6月15日前），4月13日双方完成房屋交接手续。木子建公司支付了前三个月租金175 000元及履约保证金100 000元，未交付后三个月租金175 000元。 2013年8月19日，国开公司委托泰和泰（北京）律师事务所向木子建公司发出律师函。国开公司的委托律师称，国开公司已委托该律师事务所于2014年8月9日致函木子建公司，要求其支付拖欠的租金175 000元及逾期付款滞纳金，但木子建公司没有回应。律师认为，木子建公司拖欠国开公司3个月租金已经超过10天以上，经国开公司授权，正式通知木子建公司即日起解除其与国开公司签订的《国开置业出租协议书》,并要求木子建公司及时归还场地，否则承担违约责任。同日，木子建公司委托北京市华伦律师事务所向国开公司发出律师函。律师认为，木子建公司于2013年5月经朝阳区工商局将朝阳健身分公司的名称预先核准下来。但是国开公司至今未能按照《国开商业出租协议书》的约定向木子建公司提供出租房屋的产权证明，导致木子建公司无法领取营业执照依法经营，故通知国开公司继续履行双方签订的《国开商业出租协议书》约定义务，尽快为木子建公司提供所承租房屋的产权证明。原审诉讼过程中，国开公司曾表示已经恢复办理产权证明，但木子建公司表示不愿再继续履行合同。 上述事实，有《国开商业出租协议书》、《房产使用权证明》、《企业住所（经营场所）证明》、收据、支出凭单、律师函、电子邮件、特快专递邮件详情单、通话记录、国开公司提交的拆除违章通知书与北京市朝阳区公安消防支队责令限期改正通知书、当事人陈述意见及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为
本院认为：本案上诉争议焦点是，合同解除后，国开公司是否应当承担木子建公司的装修损失。涉及争议焦点的要件事实有：1.双方合同约定，国开公司仅能提供乡政府出具的产权证明，不负协助木子建公司办理《企业住所（经营场所）证明》的合同义务。2.国开公司向木子建公司提供的北京市朝阳区南磨房乡人民政府出具的《房产使用权证明》及《房屋产权证明》不符合木子建公司办理营业执照的要求。3.木子建公司未及时取得《企业住所（经营场所）证明》，原因是南磨房乡政府暂停办理产权证明。4.木子建公司未支付国开公司第二期租金。5.国开公司于2013年8月19日通知木子建公司解除合同。6.木子建公司于2013年8月19日通知国开公司要求协助办理产权证明。7.国开公司于2013年9月初将争议房屋收回。8.木子建公司于2013年8月28日向法院递交诉状，要求解除合同。9.国开公司原审中称已经恢复办理产权证明，木子建公司表示不愿再继续履行合同。上述要件事实可以证明，木子建公司因无法办理《企业住所（经营场所）证明》而停止支付租金，国开公司认为其不负担办证的合同义务，持木子建公司逾期支付租金之由解除合同、收回房屋，木子建公司不愿再继续履行合同。法庭根据上述要件事实作如下认定： 一、办理《企业住所（经营场所）证明》是国开公司应当负担的合同义务。纵观国开公司与木子建公司之合同约定，国开公司通过合同明示排除了己方相关合同义务，即便如此，依据公平原则和诚实信用原则，国开公司仍需负担保证木子建公司可及时取得《企业住所（经营场所）证明》之合同义务，相关合同义务存在于双方之默认约定之中。《中华人民共和国合同法》规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依据上述规定，合同当事人应当以公平合理的方式确定合同条款，并按照诚实信用原则的要求履行合同。如果合同文本之于当事人对公平合理之期待不足，那么应当认为，在合同文本之外存在确保合同目的实现之公平合理的默示约定。合同条款是否公平合理与合同目的密不可分。本案中，木子建公司投入资金承租房屋、装修改建，目的是开办企业，国开公司对此亦属明知。作为明智的合同当事人，如果租赁房屋之目的是开办公司，那么《企业住所（经营场所）证明》将是附属于租赁标的物之必须文件，如承租方明知证明办理不易，那么其定当要求出租方保证可在合理期限内办理。本案中，双方租赁合同约定国开公司不负责办理《企业住所（经营场所）证明》，但如木子建由此遭致营业拖延，不能及时取得营利收入、收回租房及装修成本，而国开公司之租金收入却不受任何影响，且不负担木子建公司的任何损失，那么双方权利义务将是严重失衡的，因此必须通过对合同条款的补充，弥补本案合同文本于合同目的实现之不足。综上，本院认为，木子建公司与国开公司在合同文本之外存在如下默示约定：即使木子建公司单独办理《企业住所（经营场所）证明》，国开公司也需保证相关证明的办理不受阻碍，否则国开公司应当承担违约责任。以上述默示约定约束国开公司是非常公平合理，且十分必要的。 二、国开公司收回房屋系单方违约。《中华人民共和国合同法》规定除约定解除外，一方当事人行使解除权需以无法实现合同目的为必要。除法律或事实上不能等因素外，合同当事人应当贯彻实际履行原则。可见，合同法鼓励合同继续履行，反对任意解除。合同解除不利于社会资源之有效利用，在合同一方遭遇合同履行障碍时，对方尽力协助，容忍对方暂缓履约，促进交易完成，降低社会成本。本案中，木子建公司停止付租系针对无法办理《企业住所（经营场所）证明》之履行抗辩，不构成违约。在此情况下要求其保证租金之持续不断的给付，显然过苛，国开公司要求木子建公司继续付租，逾期则解除合同、并无偿收回房屋看似有据，事实上违反了其应负之默示合同义务，是对无视木子建公司投资成本及合同约束之漠视，已构成单方解约。 三、木子建公司有权解除合同。鉴于国开公司已单方解约，收回房屋，木子建公司不再负有继续履行合同之义务，其在原审中表示不愿再继续履行合同于法有据。现合同已经解除，原因不在木子建公司，对于木子建公司主张的合理装修损失，国开公司理应予以赔偿,对于木子建公司交付的履约保证金，国开公司理应予以返还。 四、国开公司可另行主张权利。对于国开公司主张的木子建公司违法搭建、建筑，私自改动房屋及消防设施等需要拆除整改的费用，其可在实际损失发生后另行主张权利。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
判决结果
驳回上诉，维持原判。 案件评估费39 000元，由北京国开置业有限公司负担（北京木子建健康科技发展有限公司已交纳，北京国开置业有限公司于本判决生效后7日内给付北京木子建健康科技发展有限公司）。 一审本诉案件受理费12 431元，由北京木子建健康科技发展有限公司负担2781元（已交纳），由北京国开置业有限公司负担9650元（北京木子建健康科技发展有限公司已交纳，北京国开置业有限公司于本判决生效后7日内给付北京木子建健康科技发展有限公司）；一审反诉案件受理费1562元，由北京木子建健康科技发展有限公司负担65元（于本判决生效后7日内交纳），由北京国开置业有限公司负担1497元（已交纳1332元，于本判决生效后7日内交纳余款165元）；二审案件受理费6997元,由北京国开置业有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。
合议庭
审判长李丹 审判员付辉 审判员王伟
判决日期
二零一四年十月十日
书记员
书记员冯晓雪